研究学園都市の中心には、南北に縦貫している遊歩道、ペデストリアンデッキ(以下ペデと略記)が存在する。
赤塚公園から筑波大学までのつくば公園通り(約5km)を中心に、その全長は約48km(筑波大学部分は除く)にも及ぶ。
ペデは、多くの場所で車道と立体交差し、自然が溢れ、歩行者が安全で快適に歩行できるように設計されている。
また、ペデ沿いには商業施設や文化施設など、大､中､小規模の様々な施設が多く立地している。
しかし、ペデ上には商業施設が非常に少なく、人の賑わいは見られない。
そして、ペデ沿いに立地している施設は不連続に配置されている。また、距離も近くはない。
つまり、目的以外の施設に訪れる可能性は低いと考えられる。
一方、2005年8月24日にはTX(つくばエクスプレス)が開通し、つくばセンター地区(以下センター地区と略記)には終着駅のつくば駅が開業する。
これによって、つくば市に今まで以上の集客が期待できる。
●：飲食店 ★：日用品店（コンビニ含む）
▲：非日用品店 ■：公園 ■：駐車場
図1.1：センター地区周辺の施設配置図