５．結果

Ⅰ．ヒアリング調査

ⅰ．まちづくりセンター

●　沿線地区において緑被率40％実現に向けての規制に関して

――現在のところ用途地域ごとの容積率、建蔽率に加え、地区内としては緑被率30％以上という規制にとどまる。（地区周辺を含めると40％を満たせる）かき又はさくの構造（生垣）の制限、壁面の位置の制限もある。地区内全域で景観協定など細かな規定を設けるのは、住民が引っ越してきて住んでからでないと協定をかけられない。その地区の住民全員の合意が必要である。県は住民がはりついてから働きかけをすることもあるかもしれないが、今のところその予定はない。地主の土地もあちらこちらにあるので最初から規定を設けてそのとおりに街を創っていくというのは難しい。また、実際の施工主体はディベロッパーであるため市の計画に掲げられていたようなメニューが実現されるかは保証できないのが現状。

ⅱ．積水ハウス

●　宅地一体型民有緑地の実現可能性について

――市は宅地一体型民有緑地において、土地の50%を樹林地や草地として保全するよう規制をかけているが、これを実現しようとすると余裕のある宅地を確保するならば結果的に広い面積の土地の購入が必要となる。土地、住宅を合わせた価格に見合う年収を考えるとまだつくばでは需要を見出すことは難しい。ディベロッパーがまず考えるのは需要供給のバランスである。また、将来的には他者に売ることを考慮しなければならない。そのとき将来の需要を見出しにくいと考えられるので、現在において実現は難しい。また、既存の樹を利用することはせず、住宅と調和した緑を新たに植える。

以上ⅰ、ⅱのヒアリングより、地区内外を合わせると緑被率40％は確保できるが、その中身はディベロッパーによるところが大きいことが分かる。また、そのディベロッパーは独自の観点で住宅地のみどりに関して取り組んでおり、市の考える宅地一体型民有緑地による緑地の保全は困難であることが分かる。これは、市の考える構想がディベロッパーに受け継がれて事業が行われてはいないということだろう。さらに、「新たな緑を植える」ということからディベロッパーによって宅地のみどりが整備されれば、その宅地は『自宅や公園の緑とは違う本物の緑』が不足したものとなる可能性がある。

Ⅱ．アンケート調査

■　現在購入意思がある人(N=22)

■　将来的に購入を考えている人(N=116)

■　購入意思がない人(N=42)

　公務員宿舎に住む300世帯にアンケートを配布したところ180の有効回答が得られた（回収率60%）。
　住宅購入の意思に関わらず、緑に接する場合のふさわしさの評価に傾向があった。
それは、公園と街路樹、緑道は毎日目にする緑としてふさわしいと評価されており、古木と里山は週末・休日目にする緑としてふさわしいと評価されていることである。
　まず公園と街路樹、緑道に注目する。これらを｢毎日目にする緑｣としてふさわしいと回答した人は、現在住宅購入の意思がある人、将来的に住宅購入の意思がある人では75%を超えていた。
　また、住宅購入意思のない人についても公園と街路樹を｢毎日目にする緑｣としてふさわしいと評価した人は70%を超え、緑道は64%ではあるが、田園と並んで毎日目にする緑として3番目に高い評価を得ていた。
特に緑道は、今現在における住宅購入の意思が高いほど｢毎日目にする緑｣としてふさわしいと評価する人の割合が高かった。
　次に古木と里山に注目する。
　これらを｢週末・休日に訪れる緑｣としてふさわしいと回答した人は、住宅購入の意思に関わらずほぼ70%を超えていた（住宅購入の意思がない人のみ里山を｢週末・休日に訪れる緑｣としてふさわしい緑と回答した人が69%であった）。
　また、古木と里山も公園や街路樹、緑道と同様に、今現在における住宅購入の意思が高いほど｢週末・休日に訪れる緑｣としてふさわしいと評価する人の割合が高かった。特に、現在住宅購入意思がある人で里山を｢週末・休日に訪れる緑｣としてふさわしくないと回答した人は0人であった。同時に、今現在の住宅購入意思が高い人にほど、古木は｢毎日目にする緑｣としてはふさわしくないと評価されていた。
　以上から沿線開発地域内で整備されるであろう公園や街路樹、緑道といった緑は毎日目にする緑として高く評価されているといえる。
　一方で、古木や里山も週末や休日に訪れる緑にふさわしいと評価されているので、整備されるであろう緑とは別にこのような緑もつくばの魅力づくりとして盛り込む必要があるといえる。

Ⅲ．インタビュー調査

ハウジングギャラリーにてインタビュー調査を行ったところ、サンプル数72（有効回答数70）が得られた。
以下はそれぞれの問に対する結果である。

Q1.保全するとしたら、里山の維持管理費用がかかりますが年間いくらまでなら負担してもよいと思われますか？

0円	22人
500円	10人
1000円	16人
2500円	13人
5000円	7人
10000円	2人

合計：108500円
平均：108500円/72人＝1506.9円

Q2.保全活動に関わるとしたらどのくらいの頻度で関わることができますか？

0回	21人
週1回	2人
月1回	18人
年2,3回	29人

　今回の調査での支払意思額の算出は上の有効回答の平均値を求めることで行う。
すると、里山保全のために、一世帯あたり年間1507円負担してもよいという結果が得られた。なお、この調査では被験者に具体的な居住のイメージを持たせるために、沿線開発地区の１つであり、里山を「大規模緑地」として保全しようとしている島名・福田坪地区を選定し、質問をかけた。

　　島名・福田坪地区では、4,900世帯の居住を計画している。仮に計画通り4,900世帯が島名地区に入居したとすると、島名・福田坪地区全体での里山保全予算は、上で得られた平均負担金額と世帯数を掛け合わせることで計算できる。すると、年間約735万円の予算が期待できる。

　ここで一般的な里山の年間維持管理費用について調べると、コナラの年平均維持管理費用(円/ha)が約32万円である(藤原 2005)。いま、島名・福田坪地区の大規模緑地の総面積が14haであるので、年間維持管理費用は約448万円となる。よって約60％の世帯の協力が得られれば調査によって得られた平均支払い金額で里山の保全が可能な予算が確保できると考えられる。

　しかし、回答者の中からは「税金として費用を負担した場合、その行き先が不透明になる。地域で協力してお金を集めるということならば･･･」ということを前提にする人は多く、資金の回収の仕方というのが課題になるといえる。

　また、一年間里山を保全するのに必要な人員は10人/ha（各々月1回程度活動）である。
（中川重年　2004）　いま、島名・福田坪地区における大規模緑地（里山）の面積は14haである。よって、 140人が月１回程度の保全活動に関わることが保全に必要な条件ということになる。

　ここで問題となるのは島名・福田坪地区に移り住んでくる住民のうち、どれくらいの人が月１回以上里山保全に関わってくれるか、ということである。つまりQ2の問いに対し、週1回、月1回と答えた人数が母集団に占める割合が意味を持つ。上の図より、その割合は約30％（3＋26）である。いま、島名地区の計画人口は15,000 人、計画世帯数は4,900世帯である。すると、もし各世帯から一人里山保全活動に任意で参加してもらうとして、その30％つまり、4,900×0.3＝1,470人が月１回以上里山保全に関わるということがいえる。

したがって、里山保全への住民参加の意向は、労働力の提供という側面からみても十分里山保全に足るものであるということがいえる。しかし、回答者の中には「地域の方々と一緒に活動するということであれば…」ということを前提に回答する人も多く、具体的にどのように活動を展開するか、ということが重要になる。

Ⅳ．結果まとめ

Ⅰ．緑被40％、また里山の魅力を付加した「宅地一体型民有緑地」は本当に実現可能か？
Ⅱ．沿線地区に移り住む可能性のある人の視点から見て、里山は魅力となりうるのだろうか？
Ⅲ．里山の魅力を損なわないようにするには管理が必要だが、誰が管理していくのか？

という三つの疑問に対して、それぞれヒアリング調査、アンケート調査、インタビュー調査を行った結果を以下にまとめる。

Ⅰの疑問に対しては、次の二点のことが明らかになった。

　そもそも今回緑被率40％を達成するための根幹となっていたはずの民有緑地、集合農地というのは継続的に農業をやっていく、という観点からみても、土地を売却して収益を得る、という観点からみても地権者にとって魅力あるものではなく、申出換地という制度をとったが、その割合というのは低いものになっている。

　開発主体が設定する規制により緑被40％は達成されるが、住宅地において宅地一体型民有緑地のような特殊な事例の実現は難しく、基本的は一旦更地にし、新しく緑を植える。

　このことから、緑被率40％は達成されるであろうが、その中身は当初つくば市が考えていたような宅地一体型民有緑地に代表される『自宅や公園の緑とは違う本物の緑』ではなく、大半が新しく植えられた緑になってしまうことが分かった。
またⅡの疑問に対しては、
　沿線地区に移り住む可能性のある人の視点からみて、週末や休日に目にする緑としては里山はふさわしいと評価されており、そこには自然性や伝統的といった要素が含まれているということが明らかになった。つまり、里山の持つ非日常性や自然性を考慮した整備が必要であるということがいえる。
さらにⅢの疑問に対しては、
　住民主体で行う管理であれば、金銭面においても、活動面においても、十分里山の魅力を損なわないような管理が可能である、ということが明らかになった。

　したがって、繰り返しになるが、当初市が考えていたような構想が、開発者の論理からすると一部は実現不可能となる可能性がある。その上で里山を魅力としていくためには、

① 里山の持つ非日常性や自然性を考慮した整備
② 市民主体の里山管理
の２点が重要である。次の章ではこれらのことをふまえ、提案を行う。